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【財經觀察】誰在“搶占”寫字樓?

2017-08-16 09:50:09   作者:文/本刊記者 汪博宇   來源:《徽商》2017.8


第三產業的迅速發展會進一步提升寫字樓的需求量,未來消費、醫療、科技創新、文化創意關聯度高的行業也會和金融一樣成為寫字樓市場的需求主力。
 
作為當下辦公場所的主流選擇之一,寫字樓是不少公司的入駐首選。記者在采訪中發現一個奇怪的現象:以投資、金融為名的公司成為不少寫字樓的“標配”,甚至成為常駐寫字樓的“重要力量”。
 
然而,隨著國家不斷加強對金融類企業的監管,加之“跑路”丑聞時常爆出,中小型類金融公司開始大面積從寫字樓中撤離。記者在調查中發現,目前除金融行業聚集的寫字樓外,綜合性寫字樓中金融公司占比大幅度下降至10%以下,而此前高峰時期,合肥市寫字樓中金融類公司平均占比高達30%。
 
近期,房地產服務機構同策咨詢最新寫字樓報告顯示,隨著合肥第三產業創業潮的迸發,寫字樓租戶結構日漸多元化,更多企業將根據租金和行業特性采取不同的選址策略。據同策咨詢執行總監吳明松判斷,第三產業的迅速發展會進一步提升寫字樓的需求量,未來消費、醫療、科技創新、文化創意關聯度高的行業也會和金融一樣成為寫字樓市場的需求主力。
 
金融公司占比冰火兩重天
 
半個月來,記者實地走訪了合肥市政務區、北一環以及三里庵近10家寫字樓,據觀察,在寫字樓的水牌上不乏“投資管理”“金融信息”“信托擔保”的字眼。
 
2014年、2015年金融投資和資產管理公司在合肥不斷涌現,火熱的市場拉升了寫字樓的需求量,承租能力強、租用面積大的金融公司成為寫字樓客戶中的主力軍,據吳明松介紹,高峰時合肥寫字樓中金融類公司平均占比達30%。
記者在調查中發現,如安徽國際金融中心(IFC)和祥源廣場,金融類企業占比依舊居高,IFC共計140家租戶中,金融投資類企業占比達80%,而在祥源廣場這一占比達40%。
 
IFC物管公司張姓主任告訴記者,在租金方面,2014年、2015年由于金融類客戶沖高了寫字樓的平均租金,租金最高時達90元/平方米,2017年平均租金回落到60元/平方米,最大降幅近三成。
 
在租約期上,以前大多為三年起租,現在中小企業多一年一簽,隨著國家不斷加強對金融類企業的監管政策,現在金融公司續約會更加謹慎,只有資金實力雄厚的大企業會簽訂3-5年合約。
 
和金融行業聚集的IFC不同的是,在一些綜合性的寫字樓,中小金融公司的比重和前兩年相比有大幅度下降。
 
2015-2016年,華邦世貿城寫字樓中金融公司占比約為20%,現在不足10%,一路之隔的新城國際寫字樓,目前310家租戶里金融公司不足20家,僅占6%。新城國際信達物業總經理助理李偉分析,2016年下半年合肥開展了互聯網金融專項治理,小型類金融公司大規模撤退,隨著退租潮的爆發,業主正在慢慢回歸理性租賃。
 
雖然短期內中小型金融公司占比下降,但吳明松認為,從整體市場看,金融類公司的絕對數依舊保持在寫字樓租戶的第一梯隊。
 
據同策咨詢《合肥寫字樓市場報告》顯示,甲級寫字樓中多為金融、房地產等企業,乙級寫字樓中多為建筑裝飾、工業制造、教育培訓等企業,二者形成較為明顯的支付能力差別。
 
投資、自用比例三七開
 
從2016年開始,合肥寫字樓投資和自用的比例正悄然改變。“目前甲級寫字樓70%為自用,30%為投資。”吳明松表示,相比于原先40%-50%的投資占比,自用比例呈現出逐漸上升的趨勢。
 
以IFC為例,一整層的標準面積是2008平方米,“26層以下為小戶型,每層分布企業4-5家企業,支付能力強的大企業會選擇在26層以上的中高區購買整層來使用。”
 
在新城國際,目前大企業占比達50%以上,且以國企、央企居多,如華電集團、徽商銀行、中國移動等。
 
“去年進駐合肥的安徽珍寶島房地產有限公司買下2層樓辦公,平安銀行則一次性買了9層樓作為合肥區總部。”在李偉看來,大企業租的不僅是寫字樓同時也是“好鄰居”,“好鄰居”未來有可能成為“好客戶”,強強聯手扎堆形成“好氣氛”。
 
一方面,越來越多的大企業傾向于把區域總部設在合肥,銀行和保險類公司開始在高品質寫字樓里走定制化路線,例如新地中心的國家開發銀行、祥源廣場的中國太平洋保險等。
 
另一方面,企業的辦公地點正在上演由北向南遷移,中國人壽財產保險公司的相關負責人告訴記者,因為業務發展迅速,前不久公司已經將合肥區域總部搬遷到政務區新城國際,原先在置地投資廣場的辦公地點將留給分公司使用,同時據業內人士透露,恒大集團和中石油都正在尋覓合適的寫字樓,準備南遷。日益成熟的政務區和正在崛起的濱湖區是未來辦公市場最集聚的區域,將承載更多的高端客戶,而傳統行業將會采取不同的選址策略,結構性外遷不可避免。
 
在吳明松看來,當下伴隨著合肥第三產業的快速發展,寫字樓里的租戶結構逐漸多元化,合肥寫字樓正呈現出由散點式向集群化、專業化、品質化轉變。
 
“合肥寫字樓有望在兩年內引入如世邦魏理仕這樣國際性的物業機構來進行專業化的資產管理。”吳明松認為,未來優質物業會成為新寵,寫字樓招商將進一步前置,優質的大客戶資源將強力支撐開發銷售和經營全過程。


編輯:丹妮
  責編:儲 麗
 

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